CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 22
VĂN BẢN HỢP NHẤT
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số: 95/2026/VBHN-TT-BXD Hà Nội, ngày 30 tháng 9 năm 2026
THÔNG TƯ
Ban hành QCVN 04:2021/BXD
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư
Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 5 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ
Xây dựng ban hành QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà
chung cư, có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng 7 năm 2021 được sửa đổi, bổ sung bởi:
Thông tư số 31/2026/TT-BXD ngày 15 tháng 6 năm 2026 của Bộ trưởng Bộ
Xây dựng ban hành Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật
quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
Căn cứ Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật ngày 29/6/2006;
Căn cứ Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/8/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật và
Nghị định số 78/2018/NĐ-CP ngày 16/5/2018 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 127/2007/NĐ-CP;
Căn cứ Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17/07/2017 của Chính phủ quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Theo đề nghị của Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường;
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư ban hành quy chuẩn kỹ thuật
quốc gia về Nhà chung cư1.
Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
1 Thông tư số 31/2026/TT-BXD có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật
số 70/2025/QH15;
Căn cứ Nghị định số 22/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức,
hướng dẫn thi hành Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
Căn cứ Nghị định số 33/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu
tổ chức của Bộ Xây dựng;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và Viện trưởng Viên Khoa học
công nghệ xây dựng;
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư ban hành Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ
thuật quốc gia về Nhà chung cư.”
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 23
Điều 22. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 05/7/2021 và thay thế Thông tư
số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành QCVN 04:2019/BXD quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư.
Điều 3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các tổ chức, cá nhân có liên quan
chịu trách nhiệm thi hành Thông tư này./.
BỘ XÂY DỰNG
XÁC THỰC VĂN BẢN HỢP NHẤT
Hà Nội, ngày 30 tháng 9 năm 2026
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Văn Sinh
2 Điều 2 của Thông tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15/12/2026 quy định như sau:
“Điều 2. Hiệu lực thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
2. Đối với khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin tại nhà chung cư hiện hữu, trong thời
hạn 6 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà
ở hoặc tổ chức, cá nhân được ủy quyền phải hoàn thành việc rà soát theo quy định tại điểm 3.3 của quy chuẩn này;
trường hợp chưa tuân thủ các quy định của quy chuẩn này thì phải thực hiện sửa chữa, cải tạo công trình theo quy
định của pháp luật về xây dựng, đảm bảo tuân thủ các quy định của quy chuẩn này./.”
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 24
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
QCVN 04:2021/BXD1
QUY CHUẨN KỸ THUẬT QUỐC
GIA VỀ NHÀ CHUNG CƯ
National technical regulation on apartment buildings
HÀ NỘI – 2021
1 QCVN 04:2021/BXD được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm
theo Thông tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 25
MỤC LỤC
1 Quy định chung
1.1 Phạm vi điều chỉnh
1.2 Đối tượng áp dụng
1.3 Tài liệu viện dẫn
1.4 Giải thích từ ngữ
2 Quy định kỹ thuật
2.1 Yêu cầu chung
2.2 Yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc
2.3 Yêu cầu về kết cấu
2.4 Yêu cầu về thang máy
2.5 Yêu cầu về hệ thống cấp nước và thoát nước
2.6 Yêu cầu về hệ thống thông gió và điều hòa không khí
2.7 Yêu cầu về hệ thống thu gom rác
2.8 Yêu cầu về hệ thống điện, chống sét, chiếu sáng, chống ồn và hệ thống thông tin
truyền thông
2.9 Yêu cầu về an toàn cháy
2.10 Yêu cầu về chỗ để xe điện
2.11 Khu vực đổi pin
3 Quy định về quản lý
4 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân
5 Tổ chức thực hiện
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 26
Lời nói đầu2
QCVN 04:2021/BXD do Viện Khoa học Công nghệ Xây
dựng biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và Môi trường
trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây
dựng ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD
ngày 19 tháng 5 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
QCVN 04:2021/BXD thay thế cho QCVN 04:2019/BXD
được ban hành kèm theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD
ngày 31 tháng 12 năm 2019.
2 Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD có lời nói đầu như sau:
“Lời nói đầu
Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD chỉ bao gồm nội dung sửa đổi, bổ sung một số quy định của QCVN 04:2021/BXD.
Các nội dung không được nêu tại Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD thì tiếp tục áp dụng QCVN 04:2021/BXD ban hành
kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 5 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD do Viện Khoa học công nghệ xây dựng biên soạn, Cục Quản lý nhà và thị trường
bất động sản trình thẩm định, Vụ Khoa học công nghệ môi trường và Vật liệu xây dựng thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành
kèm theo Thông tư số 31/2026/TT-BXD ngày 15 tháng 6 năm 2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.”
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 27
1. QUY ĐỊNH CHUNG
1.1 Phạm vi điều chỉnh
1.1.1 Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà
chung cư có chiều cao đến 150 m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng
với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
1.1.2 Đối với nhà chung cư cao trên 150 m hoặc có từ 4 tầng hầm trở lên, thì ngoài việc tuân thủ
quy chuẩn này còn phải bổ sung các yêu cầu kỹ thuật và các giải pháp về tổ chức, về kỹ thuật công
trình phù hợp với các đặc điểm riêng về phòng chống cháy của nhà chung cư đó, trên cơ sở tài liệu
chuẩn được phép áp dụng theo quy định của pháp luật. Các yêu cầu và giải pháp này phải được
thẩm duyệt của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền.
1.1.3 3 Các quy định liên quan đến chỗ để xe, chỗ để xe điện và khu vực đổi pin áp dụng đối với
nhà chung cư xây mới và nhà chung cư hiện hữu.
1.2 Đối tượng áp dụng
Quy chuẩn này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động đầu tư xây
dựng, quản lý và sử dụng nhà chung cư.
1.3 Tài liệu viện dẫn
Các tài liệu viện dẫn sau là cần thiết cho việc áp dụng quy chuẩn này. Trường hợp các tài liệu viện
dẫn được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế thì áp dụng phiên bản mới nhất.
QCVN 01:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
QCVN 01-1:2018/BYT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng nước sạch sử dụng cho mục
đích sinh hoạt.
QCVN 02:2009/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây
dựng.
QCVN 02:2019/BLĐTBXH, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn lao động đối với thang máy.
QCXDVN 05:2008/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng - An
toàn sinh mạng và sức khỏe.
QCVN 06:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.
QCVN 09:2017/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình xây dựng sử dụng năng
lượng hiệu quả.
3 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 1 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 28
QCVN 10:2014/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng công trình đảm bảo cho người
khuyết tật tiếp cận sử dụng.
QCVN 12:2014/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về hệ thống điện của nhà ở và công trình công cộng.
QCVN 13:2018/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về gara ô tô.
QCVN 26:2010/BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn.
QCVN QTĐ 8:2010/BCT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về kỹ thuật điện. Tập 8: Quy chuẩn kỹ
thuật điện hạ áp.
QCVN 14:2008/BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt.
Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết
định số 47/1999/QĐ-BXD ngày 21 tháng 12 năm 1999.
Quy phạm trang bị điện do Bộ Công nghiệp ban hành theo Quyết định số 19/2006/QĐ-BCN ngày
11 tháng 07 năm 2006.
TCVN 6396-72:2010, Yêu cầu an toàn về cấu tạo và lắp đặt thang máy. Áp dụng riêng cho thang
máy chở người và thang máy chở người và hàng. Phần 72: Thang máy chữa cháy.
TCVN 6396-73:2010, Yêu cầu an toàn về cấu tạo và lắp đặt thang máy. Áp dụng riêng cho thang
máy chở người và thang máy chở người và hàng. Phần 73: Trạng thái của thang máy trong trường
hợp có cháy.
QCVN 10:2025/BCA, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về trang bị, bố trí phương tiện phòng cháy,
chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ cho nhà và công trình.4
1.4 Giải thích từ ngữ
Trong quy chuẩn này, các thuật ngữ, định nghĩa dưới đây được hiểu như sau:
1.4.1
Nhà chung cư
Nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần
sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,
bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp.
GHI CHÚ: Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp sau đây được gọi tắt là nhà chung cư hỗn hợp.
1.4.2
Cụm nhà chung cư
Tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch được duyệt, hồ sơ dự án do
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
1.4.3
4 Đoạn “QCVN 10:2025/BCA, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về trang bị, bố trí phương tiện phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn,
cứu hộ cho nhà và công trình” được bổ sung theo quy định tại Mục 1 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo
Thông tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 29
Nhà chung cư hỗn hợp
Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở
và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.v....
1.4.4
Phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp
Phần công trình bố trí các căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, được xây dựng theo quy hoạch
và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
1.4.5
Căn hộ
Không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ
có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung;
chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt,
phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ.
1.4.6
Căn hộ chung cư
Căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia
đình, cá nhân hay tập thể.
1.4.7
Phần chức năng khác
Phần công trình trong nhà chung cư hỗn hợp dùng cho các chức năng khác, bao gồm: văn phòng,
nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và
các dịch vụ khác.
1.4.8
Căn hộ lưu trú
Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang
thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
1.4.9
Văn phòng kết hợp lưu trú
Văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, có các trang thiết bị và
dịch vụ cần thiết phục vụ cho một hay nhiều cá nhân làm việc kết hợp lưu trú.
1.4.10
Chiều cao nhà
Chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của
tòa nhà (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì
chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
CHÚ THÍCH: Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước
kim loại, ống khói, ống thông hơi, chi tiết kiến trúc trang trí thì không tính vào chiều cao công trình.
1.4.11
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 30
Chiều cao thông thủy
Chiều cao từ mặt sàn hoàn thiện đến mặt dưới của kết cấu dầm, sàn hoặc trần đã hoàn thiện hoặc
hệ thống kỹ thuật của tầng.
1.4.12
Chiều cao phòng cháy chữa cháy (Chiều cao PCCC)
Chiều cao phòng cháy chữa cháy (chiều cao PCCC) của nhà được xác định bằng khoảng cách từ
mặt đường thấp nhất cho xe chữa cháy tiếp cận tới mép dưới của lỗ cửa (cửa sổ) mở trên tường
ngoài của tầng trên cùng, không kể tầng kỹ thuật trên cùng. Khi không có lỗ cửa (cửa sổ), thì
chiều cao PCCC được xác định bằng một nửa tổng khoảng cách tính từ mặt đường cho xe chữa
cháy tiếp cận đến mặt sàn và đến trần của tầng trên cùng. Trong trường hợp mái nhà được khai
thác sử dụng thì chiều cao PCCC của nhà được xác định bằng khoảng cách lớn nhất từ mặt đường
cho xe chữa cháy tiếp cận đến mép trên của tường chắn mái.
1.4.13
Diện tích sử dụng căn hộ
Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ: bao gồm diện tích sàn có kể
đến tường/vách ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia; không bao gồm diện
tích phần sàn có cột/vách chịu lực, có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ và diện tích tường/vách
bao tòa nhà/căn hộ, tường/vách phân chia giữa các căn hộ.
CHÚ THÍCH: Kích thước thông thủy là kích thước được đo đến mép trong của lớp hoàn thiện tường/vách/đố kính/lan
can sát mặt sàn (không bao gồm các chi tiết trang trí nội thất như ốp chân tường/gờ/phào...). Đối với ban công, lô gia
thì tính toán toàn bộ diện tích sàn, trường hợp có mép tường chung thì tính theo mép trong của tường chung.
1.4.14
Số tầng nhà
Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng
bán/nửa hầm, không bao gồm tầng áp mái.
CHÚ THÍCH 1: Tầng tum không tính vào số tầng nhà của công trình khi chỉ có chức năng sử dụng để bao che lồng
cầu thang bộ/giếng thang máy và che chắn các thiết bị kỹ thuật của công trình (nếu có), đồng thời có diện tích mái
tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái.
CHÚ THÍCH 2: Không tính vào số tầng nhà cho duy nhất 01 tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 10% diện
tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới và có tổng diện tích sàn không vượt quá 300 m2, khi chỉ có chức năng sử
dụng làm khu kỹ thuật (sàn kỹ thuật đáy bể bơi, sàn đặt máy phát điện, hoặc các thiết bị kỹ thuật khác của công trình).
CHÚ THÍCH 3: Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì số tầng nhà tính theo cao độ mặt đất thấp
nhất theo quy hoạch được duyệt.
1.4.15
Tầng áp mái
Tầng nằm bên trong không gian của mái dốc mà toàn bộ hoặc một phần mặt đứng của nó được tạo
bởi bề mặt mái nghiêng hoặc mái gấp, trong đó tường bao (nếu có) không cao quá mặt sàn 1,5 m.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 31
1.4.16
Tầng trên mặt đất
Tầng mà cao độ sàn của nó cao hơn hoặc bằng cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được
duyệt.
1.4.17
Tầng hầm
Tầng mà quá một nửa chiều cao của nó nằm dưới cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch
được duyệt.
1.4.18
Tầng nửa hầm
Tầng mà một nửa chiều cao của nó nằm trên hoặc ngang cao độ mặt đất đặt công trình theo quy
hoạch được duyệt.
1.4.19
Tầng kỹ thuật
Tầng hoặc một phần tầng bố trí các gian kỹ thuật hoặc các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà. Tầng kỹ
thuật có thể là tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng áp mái, tầng trên cùng hoặc tầng thuộc phần giữa
của tòa nhà.
1.4.20
Gian kỹ thuật
Gian phòng bố trí các thiết bị kỹ thuật của tòa nhà hoặc tầng nhà. Các gian kỹ thuật có thể bố trí
trên toàn bộ hoặc một phần của tầng kỹ thuật.
1.4.21
Phòng ở
Các phòng trong căn hộ được sử dụng một hoặc nhiều chức năng. Phòng ở là phòng ngủ và phòng
sinh hoạt khác.
1.4.22
Ban công
Không gian có lan can bảo vệ, nhô ra khỏi mặt tường bao của nhà chung cư.
1.4.23
Lô gia
Không gian có lan can bảo vệ, lùi vào so với mặt tường bao của nhà chung cư.
1.4.24
Không gian sinh hoạt cộng đồng
Không gian được bố trí để tổ chức các hoạt động chung của cư dân sống trong nhà chung cư, cụm
nhà chung cư như: hội nghị cư dân, các hoạt động sinh hoạt văn hóa, vui chơi, giải trí và các sinh
hoạt cộng đồng khác.
1.4.25
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 32
Sảnh thang máy
Không gian trống trước cửa ra vào của thang máy.
1.4.26
Khoang đệm
Không gian chuyển tiếp giữa hai cửa đi, dùng để bảo vệ tránh sự xâm nhập của khói và các khí
khác khi đi vào nhà, vào buồng thang bộ hoặc các gian phòng khác của nhà.
1.4.27
Khoang cháy
Một phần của nhà được ngăn cách với các phần khác của nhà bằng các tường và các sàn ngăn
cháy loại 1.
1.4.28
Tuổi thọ thiết kế
Thời hạn sử dụng dự kiến theo thiết kế của công trình để tính toán kết cấu xây dựng (bao gồm cả
phần nền móng) đảm bảo an toàn chịu lực và đảm bảo điều kiện sử dụng bình thường trong suốt
thời gian khai thác và sử dụng công trình mà không phải tiến hành bất kỳ sửa chữa lớn hay gia
cường kết cấu chịu lực nào.
1.4.29
Tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng
Tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia hoặc tiêu chuẩn quốc tế, tiêu chuẩn khu vực, tiêu chuẩn nước ngoài
được lựa chọn áp dụng cho dự án theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.4.30
Tài liệu chuẩn
Tài liệu đề ra các quy tắc, hướng dẫn hoặc đặc tính đối với những hoạt động hoặc những kết quả
của chúng.
CHÚ THÍCH 1: Thuật ngữ “tài liệu chuẩn” là một thuật ngữ chung bao gồm các tài liệu như các tiêu chuẩn, quy
định kỹ thuật, quy phạm thực hành và quy chuẩn kỹ thuật.
CHÚ THÍCH 2: "tài liệu" phải được hiểu là phương tiện mang thông tin.
CHÚ THÍCH 3: Những thuật ngữ để chỉ các dạng tài liệu chuẩn khác nhau được xác định căn cứ vào việc xem
xét tài liệu và nội dung của nó như là một thực thể nguyên vẹn.
1.4.31 5
Nhà chung cư hiện hữu
Nhà chung cư đã được nghiệm thu, đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng
trước thời điểm quy chuẩn này có hiệu lực.
1.4.32 6
5 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 1 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
6 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 1 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 33
Khu vực sạc xe điện
Khu vực có chức năng chuyên để sạc xe điện, gồm một hoặc nhiều chỗ sạc được bố trí tập trung,
được trang bị hệ thống cấp điện, thiết bị sạc và các biện pháp an toàn cần thiết để thực hiện việc
sạc năng lượng cho xe điện.
1.4.33 7
Chỗ sạc
Vị trí đỗ dành cho một xe để thực hiện sạc điện.
1.4.34 8
Khu vực đổi pin
Khu vực lắp đặt tủ đổi pin cho xe mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện, nơi pin có thể hoán
đổi.
2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT
2.1 Yêu cầu chung
2.1.1 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn
định và tuổi thọ thiết kế. Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt
đất, lở đất, trượt đất...), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật
để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng.
2.1.2 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy theo QCVN
06:2021/BXD và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương
tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành.
2.1.3 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp
cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD.
2.1.4 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu
sử dụng năng lượng hiệu quả theo QCVN 09:2017/BXD.
2.1.5 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và
sức khỏe theo QCXDVN 05:2008/BXD. Yêu cầu về phòng chống mối cho nhà chung cư tuân
theo các tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng.
2.1.6 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được bảo trì theo đúng quy trình.
2.1.7 Phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có lối ra vào (không bao gồm
buồng thang bộ thoát nạn) độc lập.
2.1.8 Các phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú
(condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp
phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định.
7 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 1 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
8 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 1 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 34
2.1.9 Các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn
hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các
nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung.
2.2 Yêu cầu về quy hoạch - kiến trúc
2.2.1 Việc sử dụng đất của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo đúng mục đích sử
dụng đất và yêu cầu sử dụng đất tiết kiệm.
2.2.2 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải thiết kế, xây dựng phù hợp kế hoạch, quy hoạch
xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2.2.3 Dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn
bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án đầu tư xây dựng.
2.2.4 Căn hộ chung cư
2.2.4.1 Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của
căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2.
2.2.4.2 Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn
45 m2 không vượt quá 25 % tổng số căn hộ chung cư của dự án.
2.2.4.3 Căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên, cho
phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên.
2.2.4.4 Phòng ngủ phải được thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng
ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2.
2.2.5 Căn hộ lưu trú
2.2.5.1 Diện tích sử dụng của căn hộ lưu trú không nhỏ hơn 25 m2.
2.2.5.2 Các yêu cầu khác quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về căn hộ lưu trú.
2.2.6 Văn phòng kết hợp lưu trú
2.2.6.1 Diện tích sử dụng của văn phòng kết hợp lưu trú không nhỏ hơn 25 m2, trong đó diện tích
của khu vực làm việc tối thiểu 9 m2. Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.
2.2.6.2 Các yêu cầu khác quy định theo các tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng về thiết kế văn
phòng kết hợp lưu trú.
2.2.7 Không gian sinh hoạt cộng đồng
a) Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh
hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có
không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.
b) Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh
hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với
tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới
nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300 m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh
hoạt thuận tiện cho cư dân.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 35
2.2.8 Phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel),
văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp phải được
thiết kế tuân thủ quy định hiện hành và các tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng.
2.2.9 Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có chỗ phơi quần áo
đảm bảo mỹ quan của tòa nhà và đô thị.
2.2.10 Trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp:
− Đối với phòng ở, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,6 m;
− Đối với phòng bếp và phòng vệ sinh, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,3 m;
− Đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2,0 m;
− Đối với không gian bên trong của mái dốc được sử dụng làm phòng ngủ hoặc phòng sinh hoạt,
chiều cao thông thủy của 1/2 diện tích phòng không được nhỏ hơn 2,1 m.
− Chiều cao thông thủy của các phòng và các khu vực khác lấy theo nhiệm vụ thiết kế hoặc tiêu
chuẩn lựa chọn áp dụng.
2.2.11 Cửa sổ của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp:
− Cửa sổ chỉ được làm cửa trượt hoặc cửa lật có cữ an toàn khi mở. Vị trí của các bộ phận điều
khiển đóng mở cửa phải tuân thủ các quy định tại QCXDVN 05:2008/BXD.
− Đối với căn hộ không có ban công hoặc lô gia, phải bố trí tối thiểu một cửa sổ ở tường mặt ngoài
nhà có kích thước lỗ cửa thông thủy không nhỏ hơn (600x600) mm phục vụ cứu nạn, cứu hộ.
2.2.12 Rào, lan can, ban công và lô gia ngoài việc đảm bảo các yêu cầu an toàn theo quy định của
QCXDVN 05:2008/BXD thì chiều cao thông thủy tính từ sàn đến mặt dưới lỗ cửa/bậu cửa sổ trong
nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp không được nhỏ hơn 1,4 m. Các vị trí khác tuân thủ QCXDVN
05:2008/BXD.
2.2.13 Cầu thang bộ trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế và bố trí đáp
ứng các yêu cầu sử dụng, thoát người an toàn tuân thủ các quy định của QCXDVN 05:2008/BXD,
QCVN 10:2014/BXD và QCVN 06:2021/BXD.
2.2.14 Đường dốc trong nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp:
− Đường dốc trong gara ô tô phải thỏa mãn các yêu cầu của QCVN 13:2018/BXD;
− Đường dốc cho người đi bộ phải đảm bảo cho người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận theo yêu
cầu tại QCVN 10:2014/BXD.
2.2.15 Đường thoát nạn, lối thoát nạn và lối ra khẩn cấp trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn
hợp phải tuân thủ quy định của QCVN 06:2021/BXD và QCVN 10:2014/BXD.
2.2.16 Đường cho xe chữa cháy và mặt bằng - không gian của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn
hợp phải phù hợp QCVN 06:2021/BXD.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 36
2.2.17 9 Chỗ để xe
2.2.17.1 Chỗ để xe của nhà chung cư, phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các
yêu cầu của QCVN 13:2018/BXD và phải tính toán đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt; phải bố trí khu vực để ô tô riêng
với xe máy, xe đạp.
b) Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25 m2 cho 4 căn
hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20 m2 cho 100 m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư, trong
đó đảm bảo tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.
c) Nhà ở xã hội, tái định cư và nhà ở thu nhập thấp: diện tích chỗ để xe được phép lấy bằng 60 %
định mức quy định tại khoản b) của điều này đồng thời đảm bảo tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe
đạp cho mỗi căn hộ chung cư.
d) Chỗ để xe sử dụng gara cơ khí hoặc tự động (gọi chung là gara cơ khí) thì cứ 100 m2 diện tích
sử dụng của căn hộ chung cư phải có tối thiểu 12 m2 diện tích chỗ để xe trong gara (đối với gara
cơ khí nhiều tầng thì diện tích chỗ để xe được nhân với số tầng của gara cơ khí). Đường giao
thông dẫn vào gara cơ khí phù hợp với công nghệ của gara cơ khí và phải đảm bảo tuân thủ các
quy định hiện hành.
2.2.17.2 Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) của phần căn hộ lưu
trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú trong nhà chung cư hỗn hợp phải tính toán đảm bảo tối
thiểu 20 m2 cho 160 m2 diện tích sử dụng căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú; phải
nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
2.2.17.3 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có chỗ để xe của người khuyết tật. Vị trí và
số lượng tính toán chỗ đỗ xe của người khuyết tật tuân thủ QCVN 10:2014/BXD.
2.2.18 Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian
cho các nhân viên quản lý nhà, trông giữ xe, bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật đảm bảo 5 m2/người.
2.3 Yêu cầu về kết cấu
2.3.1 Kết cấu nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong thời gian thi công và khai thác sử dụng
phải đảm bảo các yêu cầu sau:
a) An toàn chịu lực: phải thiết kế và xây dựng đảm bảo khả năng chịu lực, đảm bảo ổn định, chịu
được các tải trọng và tổ hợp tải trọng bất lợi nhất tác động lên chúng, kể cả tải trọng theo thời
gian, trong đó các tải trọng liên quan đến điều kiện tự nhiên của Việt Nam (gió bão, động đất, sét,
ngập lụt) được lấy theo QCVN 02:2009/BXD.
b) Khả năng sử dụng bình thường: phải duy trì được điều kiện sử dụng bình thường, không bị
biến dạng và suy giảm các tính chất khác quá giới hạn cho phép của tiêu chuẩn được lựa chọn
áp dụng cho công trình.
c) Đảm bảo khả năng chịu lửa: Các kết cấu, vật liệu kết cấu của nhà phải đảm bảo yêu cầu về tính
chịu lửa và tính nguy hiểm cháy theo QCVN 06:2021/BXD.
9 Điểm này được sửa đổi theo quy định tại Mục 2 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 37
d) Tuổi thọ thiết kế:
+ Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50
năm (ngoại trừ các trường hợp khác do người quyết định đầu tư/chủ đầu tư quyết định phù hợp
với thời gian khai thác sử dụng công trình).
+ Kết cấu của nhà phải đảm bảo độ bền lâu tương ứng với tuổi thọ thiết kế.
+ Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác của công
trình theo quy định của pháp luật. Đến thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết
kế), chủ đầu tư/người quyết định đầu tư cần có thông báo và tiến hành kiểm định, đánh giá chất
lượng của công trình để có biện pháp can thiệp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý
khác theo quy định của pháp luật.
2.3.2 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Chuyển vị ngang tại đỉnh nhà và chuyển vị ngang tương đối giữa các tầng không được lớn hơn
giá trị quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
b) Gia tốc cực đại của chuyển động tại đỉnh nhà do tải trọng gió tác dụng không vượt quá giá trị
quy định trong tiêu chuẩn thiết kế lựa chọn áp dụng.
2.3.3 Móng và kết cấu móng, kết cấu tầng hầm và hệ thống kỹ thuật phần ngầm của nhà phải được
tính toán, thiết kế dựa trên các đặc trưng của đất nền, điều kiện địa chất thủy văn tại địa điểm xây
dựng, cũng như mức độ xâm thực của đất nền và nước ngầm, phải đáp ứng được các yêu cầu sau:
− Đảm bảo an toàn chịu lực và ổn định;
− Đảm bảo độ lún, lún lệch nằm trong giới hạn cho phép theo quy định của nhiệm vụ thiết kế và
tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng;
− Đảm bảo an toàn cho bản thân công trình và các công trình lân cận trong quá trình thi công
móng và tầng hầm.
2.3.4 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong quá trình thi công và khai thác sử dụng phải
không được gây hư hỏng tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình lân cận.
2.3.5 Khi cải tạo nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần tính đến sơ đồ kết cấu, tình trạng thực
tế của nhà.
2.4 Yêu cầu về thang máy
2.4.1 Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10
tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn
được lựa chọn áp dụng.
CHÚ THÍCH: Trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có thang máy, tối thiểu phải có 1 thang máy chuyên dụng
có kích thước thông thủy của cabin đảm bảo vận chuyển băng ca cấp cứu.
2.4.2 Cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho 200 người cư trú trong tòa nhà không kể số người ở
tầng 1 (tầng trệt) hoặc trường hợp tính toán theo số căn hộ thì cần bố trí tối thiểu 1 thang máy cho
70 căn hộ. Tải trọng nâng của một thang máy phải không nhỏ hơn 450 kg. Trong trường hợp nhà
có một thang máy, tải trọng nâng tối thiểu của thang máy không nhỏ 630 kg.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 38
2.4.3 Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có chiều cao PCCC lớn hơn 50 m hoặc nhà có
chiều sâu của sàn tầng hầm dưới cùng (tính đến cao độ của lối ra thoát nạn ra ngoài) lớn hơn 9 m,
mỗi khoang cháy của nhà phải có tối thiểu một thang máy đáp ứng yêu cầu vận chuyển lực lượng,
phương tiện chữa cháy và cứu nạn cứu hộ theo TCVN 6396-72:2010 và TCVN 6396-73:2010.
2.4.4 Chiều rộng sảnh thang máy chở người phải bố trí phù hợp theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp
dụng.
2.4.5 Thang máy phải có thiết bị bảo vệ chống kẹt cửa, bộ cứu hộ tự động và hệ thống điện thoại
nội bộ từ cabin ra ngoài. Thang máy chỉ được hoạt động khi tất cả các cửa thang đều đóng.
2.4.6 Tải trọng nâng, tốc độ của thang máy phải đảm bảo yêu cầu theo tiêu chuẩn được lựa chọn
áp dụng.
2.4.7 Thang máy phải đảm bảo an toàn theo QCVN 02:2019/BLĐTBXH và được kiểm định an
toàn trước khi đưa vào sử dụng trong trường hợp sau:
− Sau khi lắp đặt;
− Sau khi tiến hành sửa chữa lớn;
− Sau khi xảy ra tai nạn, sự cố nghiêm trọng và đã khắc phục xong;
− Hết hạn kiểm định hoặc theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước về an toàn lao động.
2.4.8 Gian đặt máy và thiết bị thang máy phải có lối lên xuống, vào ra thuận tiện, an toàn và không
được bố trí trực tiếp trên căn hộ. Giếng thang phải đảm bảo yêu cầu cách âm theo QCXDVN
05:2008/BXD và chống ồn theo QCVN 26:2010/BTNMT.
2.4.9 Không được bố trí bể nước trực tiếp trên giếng thang máy và không cho các đường ống cấp
nước, cấp nhiệt, cấp gas đi qua giếng thang máy.
2.4.10 Thang máy phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo
QCVN 10:2014/BXD.
2.5 Yêu cầu về hệ thống cấp nước và thoát nước
2.5.1 Hệ thống cấp nước, thoát nước sinh hoạt đảm bảo các yêu cầu về nhu cầu cấp, thoát nước
được quy định trong QCVN 01:2021/BXD, các yêu cầu về kỹ thuật quy định trong “Quy chuẩn Hệ
thống cấp thoát nước cho nhà và công trình” và tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
2.5.2 Hệ thống cấp nước phải đảm bảo chất lượng vệ sinh theo QCVN 1-1:2018/BYT và đáp ứng
nhu cầu sử dụng theo các tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng.
2.5.3 Hệ thống cấp nước chữa cháy trong nhà và hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà phải tuân
thủ các quy định của QCVN 06:2021/BXD và đảm bảo các yêu cầu sau:
− Khi chưa có hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà hoặc không đảm bảo lưu lượng, áp lực
nước chữa cháy (cột áp) thì phải có nguồn nước dự trữ đảm bảo lưu lượng nước chữa cháy của hệ
thống họng nước chữa cháy bên trong nhà ít nhất trong 3 h;
− Nhà có chiều cao PCCC lớn hơn 50 m phải có họng nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy bố
trí ở mỗi tầng, cửa căn hộ xa nhất của tầng phải nằm trong phạm vi 45 m tính từ họng nước chữa
cháy (có tính toán đến đường di chuyển). Họng chờ phải đặt trong khoang đệm ngăn cháy (khoang
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 39
đệm của buồng thang bộ không nhiễm khói hoặc khoang đệm của thang máy chữa cháy). Hệ thống
họng chờ cấp nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy phải có họng chờ lắp đặt ở ngoài nhà để
tiếp nước từ xe hoặc máy bơm chữa cháy và được nối với đường ống cấp nước chữa cháy trong
nhà. Họng chờ phải thỏa mãn các quy định hiện hành;
− Các họng nước chữa cháy trong nhà phải bố trí tại những nơi dễ tiếp cận sử dụng. Lưu lượng cần
thiết của hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà được lấy theo tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn
áp dụng, riêng đối với nhà có chiều cao PCCC trên 50 m và diện tích sàn của mỗi tầng lớn hơn
1500 m2, các tầng ở phải đảm bảo lưu lượng nước chữa cháy cho không ít hơn 4 tia phun chữa
cháy, mỗi tia phun có lưu lượng 2,5 L/s trong khoảng thời gian chữa cháy tính toán nhưng không
ít hơn 1 h. Mỗi điểm của tầng phải đảm bảo có hai họng nước chữa cháy phun tới đồng thời;
− Cấp nước chữa cháy cho các hệ thống chữa cháy phải thực hiện theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn
hiện hành về phòng cháy chữa cháy.
2.5.4 Hệ thống thoát nước cần phù hợp với các quy định trong tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng.
2.5.5 Hệ thống thoát nước mưa trên mái cần đảm bảo thoát nước mưa với mọi thời tiết trong năm.
Các ống đứng thoát nước mưa không được phép rò rỉ và cần được nối vào hệ thống thoát nước của
nhà sau đó phải được đấu nối vào hệ thống thoát nước chung của khu vực.
2.5.6 Toàn bộ hệ thống thoát nước thải của nhà phải được nối với hệ thống thoát nước thải của
toàn khu vực để xử lý tập trung hoặc phải được xử lý đảm bảo theo yêu cầu tại QCVN
14:2008/BTNMT trước khi thoát ra hệ thống thoát nước chung của khu vực.
2.5.7 Bể xử lý nước thải của nhà phải được đặt ở vị trí thuận lợi, có đủ điều kiện xử lý hút thải,
đảm bảo an toàn chịu lực, không bị nứt thấm, rò rỉ và không ảnh hưởng đến môi trường khi vận
hành.
2.6 Yêu cầu về hệ thống thông gió và điều hòa không khí
2.6.1 Các căn hộ và không gian ngoài căn hộ trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có
hệ thống thông gió tự nhiên hoặc cưỡng bức. Phải bố trí thông gió cục bộ cho khu vực bếp, phòng
tắm, phòng vệ sinh.
2.6.2 Lưu lượng không khí tươi cấp cho mỗi căn hộ không nhỏ hơn 30 m3/h/người hoặc không
nhỏ hơn tổng lượng không khí thải từ phòng bếp, phòng tắm và phòng vệ sinh của căn hộ.
2.6.3 Phòng bếp phải có hệ thống thông gió thải khí ra ngoài nhà và lưu thông không khí.
2.6.4 Lối đi thoát nạn, sảnh giữa nhà phải đảm bảo hệ số trao đổi không khí không nhỏ hơn 4 lần/h
theo thể tích của sảnh.
CHÚ THÍCH: Lối đi thoát nạn, sảnh giữa nhà không được thông gió tự nhiên (bịt kín, không có cửa sổ) phải đảm bảo
hệ số trao đổi không khí không nhỏ hơn 4 lần/h theo thể tích của sảnh khi không bố trí điều hòa hoặc không nhỏ hơn 1
m3/h.m2 khi có bố trí điều hòa.
2.6.5 Gara để xe phải đảm bảo hệ số trao đổi không khí không nhỏ hơn 6 lần/h đối với chế độ
thông gió thông thường và 9 lần/h đối với chế độ thông gió hút khói.
2.6.6 Khi sử dụng hệ thống thông gió cưỡng bức, điều hòa không khí cần đảm bảo các yêu cầu sau:
− Các thông số khí hậu bên ngoài nhà phục vụ cho thiết kế hệ thống thông gió, điều hòa không
khí tuân thủ theo QCVN 02:2009/BXD và tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng;
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 40
− Chỉ được sử dụng chất làm lạnh đảm bảo an toàn môi trường theo quy định hiện hành;
− Khí thải ra ngoài không được gây khó chịu hay nguy hại cho người và tài sản xung quanh;
− Khi hoạt động không gây tiếng ồn quá giới hạn cho phép;
− Các phòng có chất độc hại phải có hệ thống hút, xử lý và cấp không khí độc lập; không khí tươi
phải cấp trực tiếp vào trong phòng với lưu lượng không ít hơn 90 % lưu lượng khí thải ra.
2.6.7 Hệ thống hố thoát trong khu vệ sinh của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo
không rò rỉ khí, mùi ảnh hưởng đến sức khỏe của người sinh hoạt và lưu trú trong nhà chung cư,
nhà chung cư hỗn hợp.
2.6.8 Các hệ thống thông gió thoát khói, hút khói và bảo vệ chống khói cho các lối thoát nạn, giới
hạn chịu lửa của các đường ống gió và kênh - giếng dẫn gió phải phù hợp với các yêu cầu trong
QCVN 06:2021/BXD.
2.7 Yêu cầu về hệ thống thu gom rác
2.7.1 Nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp phải có hệ thống thu gom rác đảm bảo các quy
định về an toàn cháy nổ, vệ sinh môi trường.
2.7.2 Hệ thống thu gom rác bên trong nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp được phép bố trí theo
đường ống đổ rác hoặc phòng thu gom rác đặt tại từng tầng. Hệ thống này phải đảm bảo thu gom
toàn bộ rác thải phát sinh trong nhà với thời gian lưu giữ không quá 1 ngày.
2.7.3 Hệ thống thu gom rác thải trong nhà theo đường ống phải đảm bảo các yêu cầu sau:
− Cửa ống thu rác phải được bố trí tại buồng thu rác đặt ở từng tầng. Buồng thu rác phải là một
không gian khép kín, được thông gió tự nhiên hoặc cưỡng bức, không gây lây lan mùi ra các khu
vực xung quanh;
− Lối vào buồng thu rác ở mỗi tầng phải đi qua khoang đệm chống cháy. Buồng thu rác và khoang
đệm chống cháy phải được bố trí hệ thống báo cháy tự động hoặc chữa cháy tự động;
− Tổ hợp đường ống, cửa của đường ống thu rác, tấm chắn, van, cửa buồng thu rác phải được chế
tạo từ vật liệu chống ăn mòn, không cháy (xác định theo QCVN 06:2021/BXD). Tổ hợp này phải
được cách âm khi bố trí sát phòng ngủ;
− Cửa của đường ống thu rác phải là cửa chống cháy loại 1, kín khít, ngăn được mùi và có cơ
cấu chắn khói tự động;
− Phần đỉnh của đường ống thu rác phải có đường ống thoát hơi nhô lên khỏi mái nhà không ít
hơn 0,7 m, diện tích mặt cắt không nhỏ hơn 0,05 m2 đồng thời phải có mái che mưa và lưới chắn
để ngăn không cho các loài côn trùng, gặm nhấm xâm nhập;
− Buồng chứa rác phải được bố trí ngay dưới đường ống thu rác tại tầng đầu tiên trên mặt đất hoặc
tầng nửa hầm hoặc tầng hầm thứ nhất (nếu không có tầng nửa hầm); buồng chứa rác phải có chiều
cao thông thủy không dưới 2,5 m và có cửa mở ra ngoài; buồng chứa rác phải có cửa cách ly với
lối vào nhà bằng tường đặc và được ngăn với các bộ phận khác của nhà bằng tường ngăn cháy
(có giới hạn chịu lửa không thấp hơn REI 60); phải có hệ thống thông gió; có hệ thống báo cháy
tự động, chữa cháy tự động;
− Buồng chứa rác phải có hố thu và đường ống dẫn nước bẩn vào hệ thống thoát nước thải chung
của nhà, cũng như có lối vào riêng phục vụ việc chuyên chở rác.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 41
2.7.4 Hệ thống thu gom rác thải trong nhà trên từng tầng phải đảm bảo các yêu cầu sau:
− Thùng thu gom rác thải phải được đặt tại mỗi tầng trong một phòng riêng, không gây cản trở việc
thoát nạn, cứu hộ;
− Trong mỗi phòng thu gom rác thải phải bố trí đồng thời thùng thu gom rác thải hữu cơ dễ phân
hủy và thùng thu gom rác thải khó phân hủy;
− Phòng chứa thùng thu gom rác thải phải được ngăn với khu vực khác bằng các bộ phận ngăn
cháy, có hệ thống thông gió, có hệ thống báo cháy tự động, chữa cháy tự động;
− Các thùng thu gom rác thải phải kín, không phát tán mùi, không rò rỉ, không gây rơi vãi rác khi
vận chuyển. Việc vận chuyển các thùng thu gom rác ra khỏi mỗi tầng phải được thực hiện trong
ngày;
− Các loại rác gây nguy cơ cháy nổ, phát tán dịch bệnh không được đổ vào thùng thu gom rác.
2.8 Yêu cầu về hệ thống điện, chống sét, chiếu sáng, chống ồn và hệ thống thông tin truyền thông
2.8.1 Nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về thiết kế, lắp đặt, vận
hành hệ thống trang thiết bị điện, chống sét và hệ thống thông tin truyền thông theo QCVN
12:2014/BXD, QCVN QTĐ 08:2010/BCT, QCVN 09:2017/BXD, Quy phạm trang bị điện và các
quy định hiện hành.
2.8.2 Máy biến áp bố trí trong nhà phải thỏa mãn các yêu cầu sau:
a) Tuân thủ các quy định của Phần III - Quy phạm trang bị điện.
b) Không được bố trí buồng máy ở ngay bên dưới, ngay bên trên hoặc liền kề các phòng tập trung
trên 50 người. Buồng máy phải được ngăn cách với các bộ phận khác của nhà bằng tường ngăn
cháy có giới hạn chịu lửa không thấp hơn REI 120 và bằng sàn ngăn cháy có giới hạn chịu lửa
không thấp hơn REI 90.
c) Buồng máy biến áp phải bố trí hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động.
2.8.3 Phòng kỹ thuật điện phải bố trí ở vị trí khô ráo, có khóa, có cửa mở ra phía ngoài, đảm bảo
dễ kiểm tra, đóng cắt điện. Các ống khí đốt; ống dẫn chất cháy; ống kỹ thuật nước; các nắp đậy,
van, mặt bích, cửa thăm, vòi, của các đường ống, hộp kỹ thuật không được phép bố trí đi qua phòng
kỹ thuật điện.
2.8.4 Nhà có chiều cao PCCC từ 28 m trở lên phải được trang bị máy phát điện dự phòng với công
suất tối thiểu đảm bảo hoạt động của mạng điện ưu tiên gồm: điện cho bơm nước sinh hoạt, bơm
nước chữa cháy, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống bảo vệ chống khói, thang máy chữa cháy,
chiếu sáng công cộng, thiết bị báo cháy, camera quan sát, thông báo cháy và điều khiển thoát nạn
và các phụ tải khác theo quy định của tiêu chuẩn thiết kế hiện hành.
CHÚ THÍCH: Đối với nhà có chiều cao PCCC thấp hơn 28 m, khi có yêu cầu trang bị hệ thống chữa cháy tự động, hệ
thống bảo vệ chống khói cần phải có nguồn điện dự phòng đảm bảo hoạt động của các hệ thống này theo QCVN
06:2021/BXD.
2.8.5 Cho phép bố trí phòng máy phát điện điêzen và gian dự trữ nhiên liệu ở tầng một, tầng nửa
hầm hoặc tầng hầm thứ nhất khi đảm bảo các quy định sau:
a) Phòng máy phát điện điêzen và gian dự trữ nhiên liệu không được bố trí ngay bên dưới hoặc
bên cạnh các phòng ở và phải được ngăn cách với các bộ phận khác của nhà bằng tường ngăn cháy
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 42
có giới hạn chịu lửa không thấp hơn REI 120 và sàn ngăn cháy có giới hạn chịu lửa không thấp
hơn REI 90.
b) Gian dự trữ nhiên liệu cho 3 h làm việc được phép bố trí cạnh gian máy phát điện và phải được
ngăn cách với gian máy phát bằng tường ngăn cháy loại 1 và cửa ngăn cháy tự đóng loại 1 theo
QCVN 06:2021/BXD. Bồn dự trữ nhiên liệu cho hoạt động lớn hơn 3 h của máy phát điện phải
đặt bên ngoài nhà.
c) Phòng máy phát điện điêzen và gian dự trữ nhiên liệu phải có thiết bị thu và chứa dầu tràn do
sự cố; phải có hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động; phải có hệ thống thoát khói riêng biệt và vị
trí đặt miệng thải khói không được gây nguy hiểm cho người ở các tầng phía trên.
2.8.6 Nhà chung cư, phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp cần được thiết kế chiếu sáng, chống
ồn phù hợp với các quy định trong QCXDVN 05:2008/BXD, QCVN 26:2010/BTNMT và các tiêu
chuẩn lựa chọn áp dụng.
2.9 Yêu cầu về an toàn cháy
Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các quy định về an toàn cháy theo
QCVN 06:2021/BXD.
2.10 10 Yêu cầu về chỗ để xe điện
2.10.1 Khu vực để xe điện
2.10.1.1 Yêu cầu kỹ thuật
Khu vực để xe điện của nhà chung cư phải tuân thủ các yêu cầu tại 2.2.17 và đáp ứng các
yêu cầu sau:
a) Bố trí khu vực để xe điện:
− Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
− Việc lựa chọn bố trí phải theo thứ tự ưu tiên ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm, tầng hầm 1
rồi đến các tầng hầm tiếp theo. Trường hợp không bố trí được ngoài trời, trên mặt đất thì mới bố
trí ở tầng bán hầm, tầng hầm. Trường hợp bố trí ở tầng bán hầm, tầng hầm thì phải có giải pháp
phù hợp, hiệu quả để giải phóng xe bị cháy ra khỏi nhà chung cư hoặc cô lập xe bị cháy.
− Phải bố trí ở khu vực thuận tiện cho việc sử dụng và khả năng thoát nạn. Trường hợp bố trí tại
tầng hầm phải thuận lợi cho việc thông gió và tiếp cận của lực lượng chữa cháy.
− Khu vực để xe phải đảm bảo an toàn chịu lực phù hợp với loại phương tiện đỗ.
b) Phân vùng riêng biệt:
− Phải bố trí khu vực để xe ô tô riêng với xe mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện.
− Ưu tiên tách biệt khu vực để xe điện và xe cơ giới sử dụng nhiên liệu xăng hoặc điêzen. Trường
hợp không bố trí tách biệt khu vực để xe điện và xe cơ giới sử dụng nhiên liệu xăng hoặc điêzen
thì các yêu cầu kỹ thuật phải đáp ứng như đối với khu vực để xe điện.
10 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 2 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm
theo Thông tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 43
− Giữa các khu vực để xe phải có khoảng cách tối thiểu 2 m; Trường hợp không đảm bảo khoảng cách
này, phải sử dụng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy với chiều cao tối thiểu 2 m.
c) Diện tích khu vực để xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe của nhà chung cư.
d) Giao thông và tiếp cận trong khu vực để xe điện phải thuận tiện, không gây cản trở đối với
phương tiện và người đi bộ.
e) Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho khu vực để xe điện trong nhà chung cư phải tuân thủ
QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD, QCVN 10:2025/BCA cùng những
quy định sau:
− Phải có hệ thống báo cháy tự động, hệ thống camera giám sát kết nối về phòng trực có người
trực 24/24 giờ.
− Có phương án xử lý sự cố cháy nổ phù hợp với tính chất cháy nổ của xe điện.
− Ngoài ra, đối với khu vực để xe trong nhà chung cư, hệ thống thông gió thoát khói phải đảm bảo
duy trì chiều cao biên dưới của lớp khói không thấp hơn quy định tại Phụ lục D của QCVN
06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD. Phải có cảnh báo khí carbon monoxide
(CO) và Hydrofluoric acid (HF), các thiết bị này phải phù hợp với các quy định của pháp luật và
phải được chứng nhận chất lượng trước khi lắp đặt.
f) Hệ thống điện cho khu vực để xe điện phải đảm bảo đủ công suất hoạt động cho các phụ tải.
g) Hệ thống chiếu sáng trong khu vực để xe điện phải đủ độ sáng và phân bổ đồng đều chống
chói. Trang bị đầy đủ hệ thống chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn thoát nạn đồng bộ.
h) Phải lắp đặt đầy đủ biển báo loại phương tiện được phép đỗ, vạch kẻ sơn, bảng quy định và các
cảnh báo an toàn trực quan.
2.10.1.2 Khu vực để xe điện của nhà chung cư xây mới
a) Việc bố trí khu vực để xe điện phải theo lộ trình chuyển đổi phương tiện giao thông xanh của
địa phương.
b) Các yêu cầu kỹ thuật tuân thủ 2.10.1.1.
2.10.1.3 Khu vực để xe điện của nhà chung cư hiện hữu
a) Việc bố trí khu vực để xe điện phải tính đến điều kiện bố trí tổ chức không gian, hạ tầng kỹ
thuật thực tế.
b) Khi bố trí khu vực để xe điện phải tuân thủ 2.10.1.1.
2.10.2 Khu vực sạc xe điện
2.10.2.1 Yêu cầu kỹ thuật
Khu vực sạc xe điện của nhà chung cư phải tuân thủ các yêu cầu sau:
a) Bố trí khu vực sạc xe điện:
− Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
− Phải theo thứ tự ưu tiên: ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm, tầng hầm 1 rồi đến các tầng
hầm tiếp theo. Trường hợp không bố trí được ngoài trời, trên mặt đất thì mới bố trí ở tầng bán
hầm, tầng hầm. Trường hợp bố trí ở tầng bán hầm, tầng hầm thì phải có giải pháp phù hợp, hiệu
quả để giải phóng xe bị cháy ra khỏi nhà chung cư hoặc cô lập xe bị cháy.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 44
− Khi bố trí khu vực sạc trong nhà chung cư phải đảm bảo khả năng thoát nạn, ngăn chặn cháy
lan, thông gió thoát khói, tiếp cận của lực lượng chữa cháy.
b) Phân vùng riêng biệt và khoảng cách an toàn:
− Tách biệt khu vực sạc xe điện và các khu vực khác.
− Tách biệt phân vùng để sạc xe ô tô điện và phân vùng để sạc xe mô tô điện, xe gắn máy điện,
xe đạp điện.
− Khu vực sạc xe điện được bố trí thành một hoặc nhiều phân vùng riêng biệt (không áp dụng khi
bố trí ở khu vực ngoài trời trên mặt đất). Số lượng chỗ sạc trong mỗi phân vùng:
+ Khi bố trí trong tầng bán hầm và tầng hầm không lớn hơn 25 chỗ sạc cho ô tô điện hoặc
50 chỗ sạc cho mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện;
+ Khi bố trí ở các tầng trên mặt đất không lớn hơn 30 chỗ sạc cho ô tô điện hoặc 80 chỗ sạc
cho mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện.
− Duy trì khoảng ngăn cách tối thiểu 2 m giữa các phân vùng sạc xe điện; Trường hợp không đảm
bảo khoảng cách trên, phải sử dụng tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy với chiều
cao tối thiểu 2 m.
c) Kích thước chỗ sạc phải tính thêm kích thước bố trí trụ sạc được sử dụng.
d) Giao thông và tiếp cận trong khu vực sạc xe điện phải thuận tiện, không gây cản trở đối với
phương tiện và người đi bộ.
e) Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho khu vực để xe điện trong nhà chung cư phải tuân thủ
QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD, QCVN 10:2025/BCA cùng
những quy định sau:
− Khu vực sạc phải được bố trí thành khoang cháy riêng.
− Khu vực sạc (không phụ thuộc vào diện tích) phải có:
+ Hệ thống báo cháy tự động, hệ thống camera giám sát kết nối về phòng trực có người
trực 24/24 giờ;
+ Hệ thống chữa cháy tự động.
− Hệ thống thông gió thoát khỏi phải đảm bảo duy trì chiều cao biên dưới của lớp khỏi không thấp
hơn quy định tại Phụ lục D của QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD.
− Phải có cảnh báo khí carbon monoxide (CO) và Hydrofluoric acid (HF), các thiết bị này phải
phù hợp với các quy định của pháp luật và phải được chứng nhận chất lượng trước khi lắp đặt.
− Có phương án xử lý tình huống cháy nổ phù hợp với tính chất của xe điện.
f) Đối với khu vực sạc xe ô tô điện (không áp dụng khi bố trí ở khu vực ngoài trời trên mặt
đất) phải tuân thủ các quy định bổ sung sau:
− Diện tích lớn nhất cho phép của một tầng nhà trong phạm vi một khoang cháy không lớn hơn 1
500 m2 nếu bố trí ở các tầng trên mặt đất hoặc không lớn hơn 1 200 m2 nếu bố trí trong tầng bán
hầm hoặc tầng hầm. Trong một số trường hợp riêng biệt, cho phép mở rộng diện tích lớn nhất cho
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 45
phép của một tầng nhà trong phạm vi một khoang cháy này khi có luận chứng kỹ thuật phù hợp
với quy định của QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD.
− Khoang cháy phải được ngăn cách bằng một trong các cách sau:
+ Tường ngăn cháy loại 1;
+ Khoảng trống (hoặc đường xe chạy) trên đó không bố trí vật liệu cháy có chiều rộng không
nhỏ hơn 6 m;
+ Khoảng trống (hoặc đường xe chạy) trên đó không bố trí vật liệu cháy có chiều rộng nhỏ
hơn 6 m và có trang bị màn nước drencher trong phạm chiều rộng khoảng trống. Màn nước phải bố
trí thành 2 dải cách nhau 0,5 m và với cường độ phun không nhỏ hơn 1 l/s cho mỗi mét chiều dài
màn nước (tính chung cho cả 2 dải). Khoảng thời gian duy trì màn nước ít nhất là 1 giờ. Ngoài ra,
phải có giải pháp ngăn chặn lan truyền khói giữa các khoang cháy.
− Khoảng cách từ trụ sạc đến các khu vực tập kết chất, vật liệu dễ bắt cháy không có vách ngăn tối
thiểu là 10 m. Trường hợp nhỏ hơn 10 m phải có tường hoặc vách ngăn đặc làm bằng vật liệu
không cháy có chiều cao tối thiểu 2 m.
g) Đối với khu vực sạc xe mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện (không áp dụng khi bố trí ở
khu vực ngoài trời trên mặt đất) phải tuân thủ các quy định bổ sung sau:
− Diện tích lớn nhất cho phép của một tầng nhà trong phạm vi một khoang cháy không lớn hơn
500 m2 nếu bố trí ở các tầng trên mặt đất hoặc không lớn hơn 300 m2 nếu bố trí trong tầng bán
hầm hoặc tầng hầm. Trong một số trường hợp riêng biệt, cho phép mở rộng diện tích lớn nhất cho
phép của một tầng nhà trong phạm vi một khoang cháy này khi có luận chứng kỹ thuật phù hợp
với quy định của QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD.
− Khoang cháy phải được ngăn cách bằng một trong các cách sau:
+ Tường ngăn cháy loại 1;
+ Khoảng trống (hoặc đường xe chạy) trên đó không bố trí vật liệu cháy có chiều rộng không
nhỏ hơn 6 m;
+ Khoảng trống (hoặc đường xe chạy) trên đó không bố trí vật liệu cháy có chiều rộng nhỏ
hơn 6 m và có trang bị màn nước drencher trong phạm chiều rộng khoảng trống. Màn nước phải bố
trí thành 2 dải cách nhau 0,5 m và với cường độ phun không nhỏ hơn 1 l/s cho mỗi mét chiều dài
màn nước (tính chung cho cả 2 dải). Khoảng thời gian duy trì màn nước ít nhất là 1 giờ. Ngoài ra,
phải có giải pháp ngăn chặn lan truyền khói giữa các khoang cháy.
h) Đối với khu vực sạc bố trí cả phân vùng sạc xe ô tô điện và phân vùng sạc xe mô tô điện, xe gắn
máy điện, xe đạp điện (không áp dụng khi bố trí ở khu vực ngoài trời trên mặt đất) phải tuân thủ
các quy định bổ sung sau:
− Diện tích lớn nhất cho phép của một tầng nhà trong phạm vi một khoang cháy không lớn hơn 1
500 m2 nếu bố trí ở các tầng trên mặt đất hoặc không lớn hơn 1 200 m2 nếu bố trí trong tầng bán
hầm hoặc tầng hầm. Trong một số trường hợp riêng biệt, cho phép mở rộng diện tích lớn nhất cho
phép của một tầng nhà trong phạm vi một khoang cháy này khi có luận chứng kỹ thuật phù hợp
với quy định của QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD.
− Khoang cháy phải được ngăn cách bằng một trong các cách sau:
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 46
+ Tường ngăn cháy loại 1;
+ Khoảng trống (hoặc đường xe chạy) trên đó không bố trí vật liệu cháy có chiều rộng không
nhỏ hơn 6 m;
+ Khoảng trống (hoặc đường xe chạy) trên đó không bố trí vật liệu cháy có chiều rộng nhỏ
hơn 6 m và có trang bị màn nước drencher trong phạm chiều rộng khoảng trống. Màn nước phải
bố trí thành 2 dải cách nhau 0,5 m và với cường độ phun không nhỏ hơn 1 l/s cho mỗi mét chiều
dài màn nước (tính chung cho cả 2 dải). Khoảng thời gian duy trì màn nước ít nhất là 1 giờ. Ngoài
ra, phải có giải pháp ngăn chặn lan truyền khói giữa các khoang cháy.
− Tổng số chỗ sạc cho mô tô điện, xe gắn máy điện, xe đạp điện trong một khoang cháy không
lớn hơn 100 đối với tầng bán hầm hoặc tầng hầm hoặc không được lớn hơn 160 đối với các tầng
trên mặt đất.
i) Phòng cháy chữa cháy đối với khu vực sạc xe điện ngoài nhà chung cư.
− Khoảng cách từ khu vực sạc xe điện đến nhà, công trình hoặc kết cấu lân cận phải tuân thủ về
khoảng cách phòng cháy chống cháy nhưng không nhỏ hơn 3 m. Cho phép giảm khoảng cách này
nhưng không nhỏ hơn 1 m nếu có tường hoặc vách ngăn đặc làm bằng vật liệu không cháy có
chiều cao tối thiểu 2 m.
− Khu vực sạc xe điện phải được trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp theo quy định.
j) Hệ thống điện và chiếu sáng
− Hệ thống cấp điện cho khu vực sạc xe điện phải tách biệt với các phụ tải khác của tòa nhà, đảm
bảo đủ công suất vận hành và dự phòng cho khả năng mở rộng số lượng trụ sạc, đồng thời đảm
bảo khi có sự cố không làm ảnh hưởng tới hoạt động bình thường của tòa nhà.
− Hệ thống cấp điện cho khu vực sạc xe điện phải tự động ngắt nguồn điện bằng tín hiệu từ các
hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động và ngắt thủ công bằng thiết bị ngắt điện khẩn cấp.
− Thiết bị ngắt điện khẩn cấp phải ngắt nguồn điện toàn bộ hệ thống sạc khi xảy ra sự cố và được
bố trí tại vị trí dễ nhận biết, tiếp cận, thuận tiện cho việc thao tác.
− Tuân thủ quy định về nối đất an toàn và nối đất làm việc cho thiết bị.
− Hệ thống chiếu sáng trong khu vực sạc xe điện phải đủ độ sáng và phân bổ đồng đều chống
chói. Trang bị đầy đủ hệ thống chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn thoát nạn đồng bộ.
k) Trụ sạc
− Phải phù hợp với các quy định của pháp luật và phải được chứng nhận chất lượng trước khi lắp đặt.
− Công suất danh định của trụ sạc lắp đặt trong tầng hầm không được vượt quá 22 kW. Trường
hợp lắp trụ sạc có công suất lớn hơn thì phải đảm bảo khi hoạt động không gây sinh nhiệt và tiếng
ồn quá giới hạn cho phép.
− Hệ thống phải có chức năng tự động ngắt nguồn điện khi có hiện tượng sạc bất thường và chức
năng ngắt điện khẩn cấp.
− Phải có biện pháp bảo vệ chống va chạm cơ học cho các thiết bị của khu vực sạc.
− Khu vực bố trí khu vực sạc phải có hệ thống thoát nước. Các thiết bị mang điện trong khu vực
sạc phải có biện pháp an toàn trước nguy cơ ngập nước.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 47
2.10.2.2 Khu vực sạc xe điện của nhà chung cư xây mới
a) Việc bố trí khu vực sạc xe điện phải theo lộ trình chuyển đổi phương tiện giao thông xanh của
địa phương.
b) Diện tích khu vực sạc xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe của nhà chung cư.
c) Các yêu cầu kỹ thuật tuân thủ 2.10.2.1.
2.10.2.3 Khu vực sạc xe điện của nhà chung cư hiện hữu
a) Việc bố trí khu vực sạc xe điện phải tính đến điều kiện bố trí tổ chức không gian, hạ tầng kỹ
thuật thực tế.
b) Diện tích khu vực để sạc xe điện được tính chung vào tổng diện tích chỗ để xe của nhà chung
cư.
c) Khi bố trí khu vực sạc xe điện phải tuân thủ 2.10.2.1 và cho phép:
− Mỗi tầng sàn trong một khoang cháy phải có không ít hơn 2 lối ra thoát nạn, trong đó có
không ít hơn 1 lối ra thoát nạn riêng và cho phép sử dụng không ít hơn 1 lối ra thoát nạn dẫn
vào hành lang được ngăn cách bằng các bộ phận ngăn cháy có giới hạn chịu lửa không thấp
hơn REI 90, được đảm bảo áp suất không khí dương khi có cháy để đi sang khoang cháy liền
kề. Chiều rộng của hành lang được tính toán theo số lượng người thoát nạn đi qua đó (nếu có)
nhưng không nhỏ hơn 1 m.
− Tính đến hệ thống bảo vệ chống khói hiện có với điều kiện hệ thống phải hoạt động độc lập cho
từng khoang cháy.
− Tính đến năng lực của hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện có.
− Tính đến công suất phụ tải và khả năng đáp ứng của hệ thống điện hiện có.
2.11 11 Khu vực đổi pin
2.11.1 Bố trí khu vực đổi pin
a) Khu vực đổi pin của nhà chung cư phải tuân thủ các yêu cầu sau:
b) Phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.
c) Phải theo thứ tự ưu tiên: ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm, tầng hầm 1. Trường hợp không
bố trí được ngoài trời, trên mặt đất thì mới bố trí ở tầng bán hầm, tầng hầm 1. Trường hợp bố trí ở
tầng bán hầm, tầng hầm 1 thì phải có giải pháp phù hợp, hiệu quả để giải phóng tủ đổi pin bị cháy
ra khỏi nhà chung cư hoặc cô lập tủ đổi pin bị cháy.
d) Khi bố trí khu vực đổi pin trong nhà chung cư phải đảm bảo khả năng thoát nạn, ngăn chặn
cháy lan, thông gió thoát khói, tiếp cận của lực lượng chữa cháy.
2.11.2 Phòng cháy chữa cháy đối với khu vực đổi pin
2.11.2.1 Khi bố trí ngoài trời
11 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 2 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông
tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 48
a) Phải duy trì khoảng cách tối thiểu 3 m theo phương ngang giữa các khu vực đổi pin và từ khu
vực đổi pin đến khu vực tập trung đông người; đường thoát nạn; cửa sổ, cửa đi, lỗ mở trên tường
ngoài của các công trình lân cận; các khu vực tập kết chất, vật liệu dễ bắt cháy không có vách
ngăn. Cho phép giảm khoảng cách này không nhỏ hơn 1 m nếu có tường hoặc vách ngăn đặc làm
bằng vật liệu không cháy với chiều cao tối thiểu 2 m.
b) Camera giám sát liên tục khu vực đổi pin phải được kết nối hình ảnh về phòng trực có
người trực 24/24 giờ của nhà chung cư.
c) Khu vực đổi pin phải được trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp theo quy định.
d) Mái của khu vực đổi pin (nếu có) phải làm bằng vật liệu không cháy.
2.11.2.2 Khi bố trí trong các tầng trên mặt đất, tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1
a) Phải duy trì khoảng cách tối thiểu 6 m theo phương ngang từ tủ đổi pin đến cầu thang hoặc buồng
thang bộ thoát nạn; sảnh thang máy hoặc sảnh không nhiễm khói; đường thoát nạn; cửa sổ, cửa đi
của các gian phòng lân cận; các khu vực tập kết chất, vật liệu dễ bắt cháy không có vách ngăn. Cho
phép giảm khoảng cách này không nhỏ hơn 1 m nếu có vách ngăn cháy với giới hạn chịu lửa không
kém hơn EI 60, ngăn liên tục từ mặt sàn đặt tủ đổi pin đến mặt dưới của sàn phía trên.
b) Phải duy trì khoảng cách tối thiểu 2 m theo phương ngang tính từ tủ đổi pin đến khu vực để xe
(ngoại trừ chỗ để xe để hoán đổi pin); khu vực sạc xe điện. Cho phép giảm khoảng cách này không
nhỏ hơn 1 m nếu có vách ngăn cháy với giới hạn chịu lửa không kém hơn EI 60, ngăn liên tục từ
mặt sàn đặt tủ đổi pin đến mặt dưới của sàn phía trên.
c) Phải trang bị hệ thống hút xả khói theo cơ chế cưỡng bức.
d) Camera giám sát liên tục khu vực đổi pin phải được kết nối hình ảnh về phòng trực có
người trực 24/24 giờ của nhà chung cư.
e) Khu vực đổi pin phải được trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp theo quy định.
2.11.3 Hệ thống điện, chống sét, chiếu sáng khu vực đổi pin
a) Hệ thống cấp điện cho khu vực đổi pin phải tách biệt với các phụ tải khác của tòa nhà, đảm
bảo đủ công suất vận hành và dự phòng cho khả năng mở rộng, đồng thời đảm bảo khi có sự cố
không làm ảnh hưởng tới hoạt động bình thường của tòa nhà.
b) Tuân thủ quy định về nối đất an toàn và nối đất làm việc cho thiết bị.
c) Hệ thống chống sét phải phù hợp với điều kiện địa hình và khu vực lắp đặt.
d) Thiết bị ngắt điện khẩn cấp phải ngắt nguồn điện toàn bộ hệ thống cấp điện cho tủ đổi pin khi
xảy ra sự cố và được bố trí tại vị trí dễ nhận biết, tiếp cận, thuận tiện cho việc thao tác.
e) Phải có hệ thống chiếu sáng đáp ứng các tiêu chuẩn hiện hành.
2.11.4 Tủ đổi pin
a) Phải phù hợp với các quy định của pháp luật và phải được chứng nhận chất lượng trước khi
lắp đặt.
b) Tổng dung lượng lưu trữ năng lượng:
− Không vượt quá 100 kWh cho mỗi khu vực đổi pin khi bố trí ngoài nhà chung cư hoặc cho
tổng dung lượng phân tán bố trí trong nhà chung cư;
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 49
− Không vượt quá 35 kWh cho mỗi phân vùng riêng biệt trong khu vực để xe điện hoặc khu vực
sạc xe điện trên một tầng khi bố trí ở các tầng trên mặt đất;
− Không vượt quá 18 kWh cho mỗi phân vùng riêng biệt trong khu vực để xe điện hoặc khu vực
sạc xe điện khi bố trí ở tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1.
c) Phải có chức năng tự động ngắt nguồn điện khi có hiện tượng sạc bất thường và thiết bị ngắt
điện khẩn cấp.
d) Phải có biện pháp bảo vệ chống va chạm cơ học cho tủ đổi pin.
e) Tủ đổi pin phải có biện pháp an toàn trước nguy cơ ngập nước.
3. QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ
3.1 Quy chuẩn này bắt buộc áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại các đối tượng công trình quy
định tại 1.1 của Quy chuẩn này.
3.2 Khuyến khích áp dụng Quy chuẩn này khi cải tạo nhà chung cư cũ.
3.3 Quy định chuyển tiếp:
− Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được cơ quan chuyên môn về xây
dựng có thẩm quyền thẩm định trước khi Quy chuẩn này có hiệu lực, tiếp tục thực hiện theo hồ sơ
thiết kế đã được thẩm định.
− Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được thẩm định sau thời điểm Quy
chuẩn này có hiệu lực phải tuân thủ các quy định trong Quy chuẩn này.
− Đối với chỗ để xe, khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin của nhà chung
cư xây mới, nhà chung cư hiện hữu thực hiện như sau:
+ Thiết kế về phòng cháy và chữa cháy khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực
đổi pin đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định hoặc thẩm duyệt, hoặc đáp ứng các
yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật về phòng cháy và chữa cháy
trước thời điểm quy chuẩn này có hiệu lực, thì tiếp tục thực hiện.
+ Thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định hoặc thẩm
duyệt nhưng chưa có khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin trước thời
điểm quy chuẩn này có hiệu lực, phải rà soát để tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.
+ Thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đối với khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện,
khu vực đổi pin sau thời điểm quy chuẩn này có hiệu lực phải tuân thủ các quy định của
quy chuẩn này.12
12 Đoạn “- Đối với chỗ để xe, khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin của nhà chung cư xây mới, nhà
chung cư hiện hữu thực hiện như sau:
+ Thiết kế về phòng cháy và chữa cháy khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin đã được cơ quan có
thẩm quyền thẩm định hoặc thẩm duyệt, hoặc đáp ứng các yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật về phòng
cháy và chữa cháy trước thời điểm quy chuẩn này có hiệu lực, thì tiếp tục thực hiện.
+ Thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định hoặc thẩm duyệt nhưng chưa có khu
vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin trước thời điểm quy chuẩn này có hiệu lực, phải rà soát để tuân thủ các quy
định của quy chuẩn này.
+ Thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đối với khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin sau thời điểm quy
chuẩn này có hiệu lực phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.” được bổ sung theo quy định tại Mục 3 của Sửa đổi 01:2026
QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
CÔNG BÁO/Số 536-VBHN/Ngày 06-10-2026 50
3.4 13 Chủ đầu tư, chủ sở hữu, ban quản trị, đơn vị quản lý, khai thác vận hành khu vực để xe điện,
khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin thực hiện việc quản lý, vận hành đảm bảo hoạt động an toàn,
đúng công năng thiết kế phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.
3.5 14 Khu vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin phải được giám sát 24/24 giờ.
4. TRÁCH NHIỆM CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN
4.1 Mọi tổ chức, cá nhân khi tham gia các hoạt động liên quan đến công tác xây dựng nhà chung
cư, nhà chung cư hỗn hợp mới bao gồm lập, thẩm định, phê duyệt, tổ chức thực hiện, quản lý và
công tác xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, tiêu chuẩn cơ sở, quy chuẩn kỹ thuật địa phương liên quan
đến nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.
4.1 a 15 Mọi tổ chức, cá nhân khi tham gia các hoạt động liên quan lắp đặt, quản lý, vận hành khu
vực để xe điện, khu vực sạc xe điện, khu vực đổi pin của nhà chung cư phải tuân thủ các quy định
của quy chuẩn này.
4.1 b 16 Cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy có trách nhiệm
kiểm tra việc tuân thủ các quy định của quy chuẩn này.
4.2 Ủy ban nhân dân các tỉnh/thành phố, quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà
chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn tỉnh/thành phố.
4.3 17 Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có vướng mắc, mọi ý kiến gửi về Bộ Xây dựng để
được hướng dẫn và xử lý.
5. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
5.1 Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm phổ biến, hướng dẫn áp dụng Quy chuẩn này cho các đối tượng
có liên quan.
5.2 Các cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng tại các địa phương có trách nhiệm tổ chức kiểm
tra sự tuân thủ Quy chuẩn này trong lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý xây dựng nhà chung cư,
nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn.
13 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 3 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư
số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
14 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 3 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư
số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
15 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 4 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư
số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
16 Điểm này được bổ sung theo quy định tại Mục 4 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư
số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.
17 Điểm này được sửa đổi theo quy định tại Mục 4 của Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư
số 31/2026/TT-BXD, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 12 năm 2026.