THÔNG TƯ
CỦA BỘ TÀI CHÍNH
Hướng dẫn thực hiện các khoản thu ngân sách đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và việc mua bán và kinh doanh nhà ở theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1997 của Chính phủ
Thi hành Nghị định số 60-CP về "Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị", và Nghị định số 61/CP về "Mua bán và kinh doanh nhà ở" ngày 5-7-1994 của Chính phủ, căn cứ vào các chính sách thu hiện hành, Bộ Tài chính hướng dẫn việc thu, nộp thuế và các khoản thu khác liên quan đến việc thực hiện các Nghị định trên như sau:
A. ĐỐI VỚI VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Người được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở có nghĩa vụ nộp thuế và các khoản thu khác như sau:
I. TRƯỜNG HỢP CÓ ĐẦY ĐỦ GIẤY TỜ HỢP LỆ
1. Các trường hợp được giao đất ở hợp lệ trước ngày 15-10-1993 và các trường hợp sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ khác phải nộp:
a. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
b. Thuế nhà đất theo quy định của Pháp luật về thuế nhà, đất.
2. Các trường hợp được giao đất ở hợp lệ từ ngày 15-10-1993 đến ngày 5-7-1994 phải nộp:
a. Tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nếu khi giao đất mà chưa nộp thì nay phải truy nộp;
b. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
c. Thuế nhà đất theo quy định của pháp luật về thuế nhà, đất.
3. Các trường hợp được giao đất ở từ ngày 5-7-1994 phải nộp:
a. Tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;
b. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
c. Nộp lệ phí trước bạ;
d. Thuế nhà đất theo quy định của Pháp luật về thuế nhà, đất.
II. TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÓ ĐỦ GIẤY TỜ HỢP LỆ TRƯỚC NGÀY BAN HÀNH NGHỊ ĐỊNH SỐ 60-CP
1. Trường hợp hoàn toàn không có giấy tờ hợp lệ.
Nếu có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, phải nộp:
a. Tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định;
b. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
c. Lệ phí trước bạ;
d. Thuế nhà đất theo quy định của Pháp luật về thuế nhà, đất.
2. Trường hợp có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở nhưng không có giấy tờ hợp lệ về xây nhà hoặc sở hữu nhà; khi được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, phải nộp:
a. Tiền sử dụng đất theo hướng dẫn tại khoản 1, khoản 2 mục I phần A nói trên;
b. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
c. Thuế nhà đất theo quy định của Pháp luật về thuế nhà, đất.
3. Trường hợp có giấy phép xây nhà ở nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở; Khi được xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, phải nộp:
a. Tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;
b. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
c. Lệ phí trước bạ;
d. Thuế nhà đất theo quy định của pháp luật về thuế nhà, đất.
B. ĐỐI VỚI VIỆC MUA BÁN VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 thì việc mua bán và kinh doanh nhà ở bao gồm các hình thức:
1. Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;
2. Kinh doanh nhà ở;
3. Mua, bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
Chế độ thu nộp Ngân sách Nhà nước đối với từng hình thức như sau:
I. BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC CHO NGƯỜI ĐANG THUÊ
1. Đối với bên bán nhà: việc thu, nộp và quản lý sử dụng khoản tiền thu về bán nhà ở theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994, kể cả khoản chi phí cho việc bán nhà sẽ thực hiện theo hướng dẫn riêng của Bộ Tài chính.
2. Bên mua nhà phải nộp các loại thuế và lệ phí sau:
a. Lệ phí cấp giấy chứng nhận và tuỳ theo các công việc về địa chính cụ thể được thực hiện mà bên bán nhà hoặc bên mua nhà phải nộp lệ phí địa chính theo quy định.
b. Lệ phí trước bạ khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
c. Thuế nhà đất theo quy định của Pháp luật về thuế nhà, đất kể từ ngày được sử dụng nhà mua, theo hợp đồng.
II. ĐỐI VỚI VIỆC KINH DOANH NHÀ Ở
Theo Điều 12 Nghị định số 61-CP, kinh doanh nhà ở bao gồm các hình thức:
Mua, bán nhà;
Cho thuê nhà;
Hoạt động dịch vụ mua, bán nhà và cho thuê nhà.
Chế độ thu nộp ngân sách Nhà nước cụ thể như sau:
1. Mua bán nhà bao gồm cả xây nhà để bán hay đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh mua bán nhà, bao gồm cả xây nhà để bán hay đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất, nộp thuế và lệ phí như hướng dẫn dưới đây:
a. Bên bán nhà phải nộp:
Thuế môn bài;
Thuế doanh thu, thuế lợi tức trên doanh thu và lợi tức bán nhà cùng với chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó theo quy định của Luật thuế doanh thu, Luật thuế lợi tức.
Tổ chức, cá nhân có sử dụng tài sản, tiền vốn của Nhà nước thì phải nộp khấu hao cơ bản, khoản thu sử dụng vốn NSNN theo quy định hiện hành;
Tiền sử dụng đất khi được giao đất để kinh doanh.
b. Bên mua nhà phải nộp:
Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
Lệ phí trước bạ trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế nhà, đất từ ngày được quyền sử dụng nhà mua theo hợp đồng.
2. Cho thuê nhà.
a. Tổ chức, cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế và lệ phí như sau:
Thuế môn bài;
Thuế doanh thu, thuế lợi tức. Nếu có sử dụng tài sản, tiền vốn của Nhà nước thì phải nộp khấu hao, nộp tiền sử dụng vốn theo quy định;
Thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế nhà, đất;
Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để kinh doanh.
b. Bên thuê nhà phải trả tiền thuê và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng thuê.
c. Nếu có yêu cầu phục vụ những công việc về địa chính thì bên yêu cầu phải nộp lệ phí địa chính theo quy định.
3. Hoạt động dịch vụ về mua, bán và cho thuê nhà.
Hoạt động dịch vụ về mua, bán, cho thuê nhà gồm dịch vụ môi giới và các hoạt động dịch vụ khác liên quan đến việc mua, bán, cho thuê nhà.
Bên tiến hành các hoạt động dịch vụ trên đây phải nộp thuế môn bài, thuế doanh thu và thuế lợi tức theo quy định hiện hành của luật thuế doanh thu, Luật thuế lợi tức đối với từng hoạt động dịch vụ.
III. ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP MUA BÁN NHÀ KHÔNG NHẰM MỤC ĐÍCH KINH DOANH
Thuế và các khoản thu khác đối với bên bán nhà và bên mua nhà không nhằm mục đích kinh doanh như sau:
1. Bên bán nhà phải nộp: Thuế chuyển quyền sử dụng đất theo Pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng đất.
2. Bên mua nhà phải nộp:
a. Lệ phí cấp giấy chứng nhận;
b. Lệ phí trước bạ trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở;
c. Thuế nhà, đất theo quy định của pháp luật về thuế nhà, đất từ ngày được quyền sử dụng nhà mua theo hợp đồng.
C. TỔ CHỨC THỰC HIỆN
1. Các tờ khai về nhà đất, đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thực hiện theo mẫu thống nhất mua tại cơ quan quản lý nhà, đất ở địa phương. Giá mỗi bản thống nhất trong cả nước là 200 đ/tờ. Tiền bán thu được sử dụng để bù đắp chi phí về tiền giấy và in ấn.
2. Các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất được nộp tập trung tại cơ quan thuế. Khi thu, cơ quan thuế phải cấp biên lai thu do Bộ Tài chính (Tổng cục thuế) phát hành cho người nộp để làm căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
3. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thu một lần với mức thu như lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định trong chính sách thu lệ phí địa chính.
4. Tất cả các trường hợp tiếp tục giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định tại điều 23 Luật đất đai, nếu không thuộc đối tượng miễn thu đều phải thu tiền sử dụng đất theo đúng các quy định và hướng dẫn hiện hành. Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã có đủ chứng từ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
5. Ngoài các khoản thu nộp đã hướng dẫn như trên, các ngành, các địa phương không được tiến hành thu thêm một khoản nào khác trong phạm vi đối tượng nêu tại Thông tư này.
Thông tư này có hiệu lực từ ngày 5-7-1994 áp dụng cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam. Các trường hợp có liên quan đến tổ chức, cá nhân người nước ngoài, thực hiện theo văn bản hướng dẫn riêng.
Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị các địa phương báo cáo để Bộ Tài chính xem xét và giải quyết kịp thời./.